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24.8.09

Der Verkehrswert

Beschäftigt man sich näher mit der Thematik der Immobilienfinanzierungen, begegnen einem unweigerlich diverse Fachausdrücke, die zwingend einer Erklärung bedürfen. Eine der Begrifflichkeiten, die am häufigsten für Missverständnisse sorgt, ist dabei die des so genannten "Verkehrswertes". Was versteht man genau unter dem Verkehrswert einer Immobilie? Wo liegt der Unterschied zum Kauf- oder Baupreis und was gibt es in diesem Zusammenhang zu beachten?

Nun, grundsätzlich kann man die Erklärung sehr vereinfachen und sagen, der Verkehrswert ist der Gegenwert des Objektes, den dieses bei einem tatsächlichen Verkauf erzielen würde. In der Regel wird hierbei der Verkehrswert für Haus und Grundstück in einer Summe ermittelt.

An dieser Stelle offenbart sich auch schon der große Unterschied vom Verkehrswert einer Immobilie zum Bau- oder Kaufpreis: Da wir uns in einer Marktwirtschaft befinden, kann jeder Verkäufer für sein Gut den Preis selber festlegen - auch für Häuser. Wenn man also z.B. für ein Haus mit Grundstück 250.000 Euro bezahlt, heißt das noch lange nicht, dass dieser Preis auch dem tatsächlichen Wert des Hauses, dem Verkehrswert entspricht.

Der Verkehrswert ist vor allem für die Banken wichtig, denn diese berechnen ihren so genannten "Beleihungsauslauf", also den maximal zu finanzierenden Objektwert, unter Einbeziehung des Verkehrswertes und nicht etwa des Bau- oder Kaufpreises. Alles was nun über den Beleihungsauslauf hinausgeht, wird als Blankodarlehen finanziert.

Ein Beispiel: Nehmen wir an, eine Familie möchte ein Haus für 275.000 Euro kaufen, die Bank ermittelt aber einen Verkehrswert von nur 260.000 Euro. Der Beleihungslauf der Bank liegt bei 80%, es können also maximal 208.000 Euro als Grundschuld besichert werden. Zu den 275.000 Euro Kaufpreis fehlen nun noch 67.000 Euro. Im Idealfall sollte nun ein möglichst großer Teil dieses Geldes über Eigenkapital abgedeckt werden - ist dies nicht möglich, muss die Einkommenssituation der Kunden eine Blankobesicherung zulassen. In der Regel sind die Banken hierbei bereit, einen Betrag zwischen einem und zwei Jahresnettogehältern als Blankoanteil zu gewähren.

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