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8.5.08

Dingliche Sicherheiten (Baufinanzierung)

Unter dem Begriff "Dingliche Sicherheiten" versteht man die Abtretung von Besitzansprüchen an Sachgütern, gesetzt dem Falle, dass berechtigte Forderungen aus einem Kreditvertrag nicht erfüllt werden können. Dingliche Sicherheiten können zwar auch bei Privatdarlehen zum Einsatz kommen, werden aber in der Regel ausschließlich in Baufinanzierungen verwendet.

Die dingliche Sicherheit einer Baufinanzierung ist in der Regel das Haus oder das Grundstück (meist beides), das es zu finanzieren gilt. Ist bereits ein anderes, fertig finanziertes Objekt vorhanden, kann natürlich aber auch dieses Objekt als Sicherheit mit in die neue Finanzierung eingebunden werden.

Die meisten Banken akzeptieren ein Haus und/oder ein Grundstück allerdings nicht in voller Höhe als Sicherheit. Um sich im Falle einer Liquidierung des Objektes gegen Kursschwankungen abzusichern, sind die meisten Banken nicht bereit, mehr als 80% des Verkehrswertes des jeweiligen Objektes abzusichern. Konkret würde das bedeuten: Ist ein Haus mitsamt Grundstück zum Beispiel 200.000 Euro wert, würden die Banken dieses Haus/Grundstück für ein 160.000 Euro Darlehen als Sicherheit akzeptieren.

Da nun aber nicht jeder Mensch, der eine Baufinanzierung beginnt, 20% des Verkehrswertes (+Puffer für evtl. Umbauten, Maklergebühren, etc. - also meist 30%) cash zur Verfügung hat, besichern die Kreditinstitute auch einen Blankoteil, also denjenigen Teil, der nicht über die dingliche Besicherung abgesichert werden kann. Wie hoch der Blankoanteil im Einzelfall ausfällt, hängt von den Statuten des jeweiligen Kreditinstitutes ab, in der Regel ist seine Höhe aber auf ein volles Jahresnettogehalt begrenzt.

Nehmen wir also beispielhaft an, ein Ehepaar (30.000 Euro Jahresnettoeinkommen) möchte ein Haus für 200.000 Euro finanzieren - der Kaufpreis entspricht dabei auch dem Verkehrswert. Eigenkapital ist nicht vorhanden. Die Bank geht nun mit der dinglichen Besicherung bis 160.000 Euro, es fehlen also noch 40.000 Euro. Der Blankoanteil schlägt nun mit 30.000 Euro zu Buche, fehlen also nur noch 10.000 Euro. Wenn das Ehepaar nun keinerlei Eigenkapital hat, wird die Finanzierung, trotz des geringen Restvolumens, kaum abzubilden sein. Sollten allerdings die 10.000 Euro Eigenkapital doch vorhanden sein, ist die Finanzierung kein Problem.

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